De que forma se obtém título para executar o fiador de arrendamento?

A dúvida principal é: O título previsto no artigo 14º-A, da Lei 6/2006, também se pode aplicar ao fiador?

A propósito deste tema muitas têm sido as opiniões.

Pese embora, as várias opiniões, umas a favor, outras contra, a jurisprudência dominante considera que existe titulo contra o fiador, fundamentando essencialmente em que a fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou da culpa do devedor (634º CC).

O fiador é um terceiro que se obriga pessoalmente perante o credor, à satisfação do direito de crédito (627º CC). O fiador fica inteiramente dependente da vontade de cumprimento por parte do arrendatário, tendo que vir a responder pelo seu incumprimento, é precisamente isso que significa ser fiador, sendo essa a lógica do regime jurídico da fiança.

Na nossa opinião, e salvo o devido respeito por melhor entendimento, entendemos que desde que cumprida a notificação ao fiador, cumprindo os mesmos formalismos da comunicação ao arrendatário, há formação de título executivo contra ele, salvaguardando que possa vir a ser executado sem previamente ter conhecimento do incumprimento do arrendatário.

 Fundamentando-se com o seguinte:

- A norma do artigo 14º-A do NRAU, não identifica em concreto contra que sujeito se formou o título. Sendo um documento a que é atribuída força executiva, por disposição especial (703º, nº, d) do CPC).

- A lei não refere que este titulo especial só deva ter eficácia executiva contra o arrendatário.

- O regime de fiança não impede a formação de título, que por disposição especial seja atribuída força executiva, como é o caso do artigo 14º-A do NRAU, por falta de pagamento de rendas.

- Não se trata da constituição de título executivo por mera notificação extrajudicial mas sim de um título de natureza complexa, sendo composto pelo contrato de arrendamento e pela notificação ao fiador quanto aos montantes em divida.

- São ambos intervenientes no contrato de arrendamento (arrendatário e senhorio), sendo ambos responsáveis pelo pagamento das rendas e de quem o senhorio pode exigir esse pagamento.

- A fiança constitui, na maior parte das situações, a mais sólida garantia do pagamento pontual das rendas. Fará algum sentido o senhorio depois de munido dessa garantia, ter de recorrer a vários procedimentos processuais declarativos, para poder acionar essa mesma garantia.

- A exclusão do fiador, obrigará a uma duplicação de meios processuais, de custos e de tempo, com todos os riscos que implica e sacrificando o senhorio, que antecipadamente providenciou por salvaguardar o seu crédito o melhor possível com esta constituição de fiança.

Autor: Elisabete Guilhermino